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不動産のプロが本気で取り組む空き家活用のリアル

「そこが聞きたい」の第二弾は、東京・神奈川・埼玉・千葉の都心部で、自治体や行政と連携しながら空き家問題に取り組むNPO法人「空き家活用プロジェクト」です。最近では『空き家手帳』の発行でも知られています。

長年、都市開発や不動産流通の世界で経験を積んできた理事長の清水氏に「なぜNPO法人でなければならなかったのか」といった視点から実際の取組みの現実をうかがいました。

今回のインタビュー先

NPO法人空き家活用プロジェクト 清水貴仁理事長 1級空き家管理士/宅地建物取引士

空き家対策本部 ご相談窓口(鎌倉新書お客様センター内)

TEL:0120-143-266 受付時間帯:平日10:00-18:00
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なにを相談したらいいのかわからない方も多くご利用いただいています。

1.当法人が目指すこと

―――NPO法人空き家活用プロジェクトが目指していることは何ですか?

当法人では、空き家を増加させない「まちづくり」の実現を目指しています。
近年、都市部を中心に使用されていない空き家の増加が社会問題になっています。当法人が対象エリアとしている東京、神奈川、埼玉、千葉の都心部でも、空き家の増加は、地域活力の低下を招くばかりでなく、犯罪の温床になりリスクも高まります。今後、少子高齢化による人口減少によって、空き家はますます増加するものと考えられ、その対策が急がれています。

空き家の推移
空き家の推移

こうした状況を受け、空き家についての実態調査、情報の提供に関する事業、空き家の有効活用などについての啓発及び啓蒙に関する事業の推進を目指し、本NPO法人を設立しました。
取り壊さなくても、きちんとリフォームすれば、また利用できる物件はたくさんあり、「空き家を利活用する」という方法もあるということを、皆様に知っていただけるよう、日々活動を行っています。

―――実際にどのような活動を行っているのでしょうか?

空き家所有者様から相談を受けたり、セミナーや講演会を実施して空き家の啓蒙活動を行っています。
先日も行政向けに空き家利活用に関する講演会をさせていただきました。これまでの活動から見えてきた所有者様の心理状況や活用事例を共有することで、行政としてもどういう仕組みを構築していくべきか一緒に考え進んでいくことができると考えています。
行政や自治体との連携も強化しながら、空き家問題の解決をしていければと思っています。

NPO法人空き家活用プロジェクト

2.空き家が取り壊されず、活用されず、そのままとなっている原因とは

―――空き家が放置されるという状況は、具体的にはどんな事情で生まれているのでしょうか?

少子高齢化や核家族化に伴い、居住者が施設に入居したことによって空き家になってしまったり、居住者が亡くなり、相続人がそのまま放っておいて空き家になるといった例が増加しています。当法人にも「両親の家を相続したものの、兄弟間で意見が割れ、何年もそのままになっていて困っている」といったご相談をよくいただきます。
気持ちの整理がつかず、ご両親の家をどうしたらいいのか困っている方は数多くいらっしゃいます。
人が住んでいない家は、思っている以上に早く劣化が進んでしまうため、活用を決断した時には、改修に多大の費用がかかってしまい、結局、取り壊すことになってしまったというケースも少なくありません。
生前にきちんと家族で話し合い、今ある家がどうなってほしいか、ビジョンを共有しておくことで、次の世代の負担を軽減し、よい形で引き継いでいくことが出来ると思います。
また、所有している方が「空き家」だと思ってはいないことも、空き家が放置される一つの要因だと感じています。「たまたま今は誰も住んでいないだけ」「庭も手入れしているし、空き家というほどではない」などといった感覚が所有者の方にはあります。
現実にはずっと誰も住んでおらず、周りから見ると空き家なのですが、感覚と現実とのギャップが生じている場合があります。

3.漠然とした問題意識の段階で相談できる場所は案外少ない という現実

―――これまでの活動の中で感じた、空き家所有者を取り巻く環境がこのように改善した方が良いと思うことはありますか?

所有者様が、いざ空き家をどのようにしたらいいのか考えた時、漠然としか決まっていない段階で、空き家のことを相談できる場所を見つけるのは難しいと思います。
現状だと、売ると決まっていれば不動産屋に、壊して駐車場にすると決まっているなら駐車場会社に相談する、といったように、それぞれの解決策毎に相談する場所が細分化されてしまっています。
しかし、それでは方向性が決まっていない方にとっては、どこに相談していいのか迷ってしまいます。結局どうすればいいのか、トータルな視点で親身になってくれるアドバイザーが少ないのです。
空き家所有者様にとって最も重要なことは、所有者が気軽に相談でき、少しでも解決の方向へ進める場所を提供することだと思っています。

ワンストップで相談できる仕組み

4.相談者の抱えるニーズや不安の実態 相談案件はどう進んでいくのか

―――相談者の方が困難に感じている部分や、不安に感じている部分としてはどういったことがありますか?

「想い出がいっぱい詰まった家だから」「家族の誰かがいつか住むかもしれない家だから」と、先々のことを考えると活用になかなか踏み込めない、複雑な気持ちが空き家所有者の皆様それぞれにあるようです。
とある所有者様から、そのままにしておくのは良くないことだと思っていても、新しいことに挑戦することは勇気がいる、だからこそ、私共のような第三者の立ち位置にいるNPO法人に話を聞いてもらって、背中を押して欲しいと言っていただけたことがあります。
「空き家を活用する」ということがまだまだ世間としてはスタンダードになっていない部分もあります。
当法人では「空き家=放置」から「空き家=活用」という概念が浸透していくように盛り上げていきたいと思います。

―――所有者本人が単独で意思決定しにくい分野だと思います。家族に相談したい、ご近所がどう思っているのか不安だ、という話は当然出てくると思いますが、そういう周辺の方たちとのコミュニケーションはどうサポートされているのですか?

はい、きちんとフォローさせていただいております。
検討や意思決定に巻き込む必要がある場合、家族の方にも打ち合わせにご同席いただいています。活用方法の具体策が固まってきた段階で、今度は地域の方と私たちが話す、といったことも場合よっては行っています。
建物賃貸の「貸します」「借ります」といった単純なやり取りと異なり、空き家の活用ということの大変さはここにあります。
しかし、手間と時間をかけて一軒一軒行っていくことは、所有者様、地域の方双方に喜んでいただける空き家活用に必ず繋がっていくと思っています。
そのために、時間を惜しまず何度も納得のいくまでお打ち合わせさせていただいています。

―――効率的な話をしていくための前提になるのが信頼関係の構築のようですね。そういった信頼関係構築みたいなところをできるだけスムーズに素早く進めるカギになるのはどういったことでしょうか?

家族や周辺住民の方など、さまざまな方が関わり合いながら、空き家の活用方法を考えるので、意見がまとまらず、疲弊してしまうこともあります。そのため、当法人がきちんと橋渡し役となり、円滑に話し合いが進むようにサポートしていくことが、信頼関係構築のカギになっていると思います。
今後も空き家活用で連携できそうな企業様や個人様と協力し、総合的に所有者様に寄り添える場所になっていきたいです。

空き家対策本部 ご相談窓口(鎌倉新書お客様センター内)

TEL:0120-143-266 受付時間帯:平日10:00-18:00
相談入力フォームはこちら
なにを相談したらいいのかわからない方も多くご利用いただいています。

空き家活用事例―Before & After―

事例1 小石川バル&カフェ 物件タイプ:木造長屋2階建(元住居)

BEFORE小石川バル&カフェ Before

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AFTER小石川バル&カフェ After

BEFORE小石川バル&カフェ Before

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AFTER小石川バル&カフェ After

BEFORE小石川バル&カフェ Before

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AFTER小石川バル&カフェ After

ご相談内容

長年住居として使用していた物件だったが、自身が高齢なこともあり、息子夫婦と同居をすることになった。売却を検討したが、長屋の真ん中の物件のため、なかなか売れずにいる。リフォーム費用をかけずに貸し出せるなら、活用してほしい。
その場合、周辺の人が集えるような飲食店などにしてほしい。

解決策

協力会社である(株)ジェクトワンに相談し、賃貸活用の企画を考えていただきました。初期費用がかけられないとのことだったので、ジェクトワンの「アキサポ」サービスを利用し、所有者様の負担は一切かからないようにしました。 所有者様から、長屋の両隣りがお蕎麦屋さんと美容院なので、できれば近隣に親しまれる店舗として使ってほしい、と要望をいただいたので、そちらに沿ってプランニングを考えさせていただきました。
まずは内部を解体しスケルトン状態にして綺麗にしました。
その後、店舗用物件として一般に賃貸で募集したところ、物販や飲食、美術品のギャラリーなど、いくつか申し込みがありました。
その中で私達はオーナー様の希望でもある地域のコミュニティの場として最も有意義に使えそうなカフェの創業を希望していた28歳の若者にお店を預けることにしました。

現在、「カフェ&バル」として地域の人気店となり、昼も夜も近隣の方でにぎわっています。

事例1 仲六郷バイクガレージ 物件タイプ:木造平屋建(元工場) 鉄骨造2階建て(元倉庫+事務所)

BEFORE仲六郷バイクガレージ Before

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AFTER仲六郷バイクガレージ After

BEFORE仲六郷バイクガレージ Before

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AFTER仲六郷バイクガレージ After

BEFORE仲六郷バイクガレージ Before

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AFTER仲六郷バイクガレージ After

ご相談内容

相続した、工場と2F建ての賃貸倉庫がある。工場は父親が引退してから放置していて、倉庫は数年前から借り手が見つからず、現在は誰も使用していない。
父親の思い入れのある土地のため、売却は考えていないが、再建築不可の立地で建替えもできない。固定資産税分くらいもらえるような活用方法はないか。

解決策

こちらの物件は、第一京浜から一本入り、更に奥まった場所にあり、視認性がよくありません。このエリアと視認性の悪さを生かした活用ができないか、協力会社である(株)ジェクトワンとプランニングを考えました。
エリアの特性としては、第一京浜は品川~川崎~横浜にかけて、比較的バイクユーザーの方が多くいること、視認性が悪いということとしては、人目に付かず、盗難にも遭いにくい立地であることから、バイクガレージにしてはどうかとご提案させていただきました。
現在、12台のバイクが収容できるバイクガレージとして貸し出しをしています。

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